주택임대차 계약에서 임차권 양도와 양도 제한

주택임대차 계약에서 임차권 양도와 양도 제한

1. 임대인의 동의 있는 임차권의 양도

(1)양도의 효과

①임차권이 임대인의 동의 하에 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 표괄적으로 양수인에게 이전됩니다. 즉, 임차인은 종전의 임대차 관계에서 벗어나며, 아무런 권리, 의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차 관계를 가지게 됩니다.

②임차권의 양도에 대해 임대인의 동의가 있기전에 발생한 임차인의 연체 차임 채무나 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않는다.

 

(2)대항력 및 우선변제권의 취득

①임차권의 양수인은 임차권의 양도인이 대항력을 갖춘 후 저당권을 설정하거나 이전받은 등의 제3자에게 대항할 수 있습니다. 

※「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도한 경우 양수인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도에 의하여 임차뤈의 공시방법 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한채로 존속합니다.

②임차권의 양수인은 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차 관계에서 탈퇴하므로, 임차권 양수인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

2. 임대인의 동의가 없는 임차권의 양도

(1)임차인(양도인)과 양수인 사이의 법률관계

①임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다.(대법원 1986. 2. 25. 선고. 85다카1812 판결 및 대법원 1996. 6. 14. 선고. 94다41003 판결)

사건명	대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결
판시사항	임차권 양도에 관한 임대인의 동의여부 및 임대차 재계약 여부에 대한 설명없이 임차권을 양도한 것은 기망행위에 해당 한다고 보아 원심판결을 파기한 사례
판결요지	임차권의 양도에 있어서 그 임차권의 존속기간, 임대기간 종료 후의 재계약 여부, 임대인의 동의 여부는 그 계약의 중요한 요소를 이루는 것이므로 양도인으로서는 이에 관계되는 모든 사정을 양수인에게 알려주어야할 신의칙상의 의무가 있는데, 임차권양도계약이 체결될 당시에 임차건물에 대한 임대차기간의 연장이나 임차권댱도에 대한 임대인의 동의 여부가 확실하지 않은 상태에서 몇 차례에 걸쳐 명도요구를 받고 있었던 임차권 양도인이 그 여부를 확인하여 양수인에게 설명하지 아니한채 임차권을 양도한 행위는 기망행위에 해당한다고 보아, 이를 기망행위가 아니라고 한 원심판결을 파기한 사례

(2)임대인과 임차인 사이의 법률관계(해지권 발생)

임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지 할 수 있습니다.(민법 제629조제1항) 그 해지를 하기 까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가집니다.

(3)임대인과 양수인 사이의 법률관계(대항력 취득 유무)

①임대인의 동의없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 양수인이 임차주택을 점유하는 때에는 임대인에 대한 관계에서  불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 그 반환을 청구할 수 있습니다.

(민법 제213조 및 제214조)

②임차인이 임대인의 동의없이 임차권을 양도하면 원칙적으로 그 효력이 없으므로 임차인이나 양수인은 임차권의 양도를 가지고 제3자에게는 물론 임대인에게도 대항할 수 없습니다.(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결)

사건명	대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결
판시사항	임대인의 동의 받지 아니한 임차권 양도의 효력
판결요지	임대인의 동의를 받지 아니하고, 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다.

▶임차인이 대항력을 취득하였다고 하더라도 임차권의 양도에 따른 양수인은 임차인의 대항력을 원용하거나 고유한 대항력을 취득할 수 없습니다.

▶원래의 임차인도 제3자에게 임차권을 양도함으로써 임차주택의 점유를 중단하였다면 대항력을 상실됩니다.

 

3. 민법에 따른 전세권의 경우(전세권 처분의 자유)

①상가건물의 전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에 그 건물을 다른 사람에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다.(민법 제306조 본문)

▶전세권의 처분은 당사자가 설정행위로 이를 금지한 때에는 처분의 자유를 제한할 수 있습니다.(민법 제306조 단서)

 

▶전세권 처분의 자유에 대한  제한은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있습니다.(부동산등기법 제3조)

4. 임차권의 양도 제한

(1)임차권의 양도 제한

①임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나 민법은 임차인은 임대인의 동의없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다.(민법 제629조)

②임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 않고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위하고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인은 자신의 동의없이 임차권의 양도가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인은 임차권 양수 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있습니다.(대법원 2010. 6. 10. 선고, 2009다101275 판결)

 

※임대인과 임차인 당사자 간의 특약으로 임차권 양도에 임대인의 동의가 필요하지 않는 것으로 하는 것은 유효합니다.

(민법 제652조)