주택 임대차에서 임대인의 권리와 의무

주택 임대차에서 임대인의 권리와 의무

1.

임대인의 권리

(1) 차임지급 청구

임대인은 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구 할 수 있다.(민법 제618조 참조)

(2) 차임증액청구

①임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적적하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구 할 있다. (주택임대차보호법 제7조제1항 전단)

 

②당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 없습니다. 그러나 차임 부증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다.(대법원 1996. 11. 12 선고 96다34061 판결)

사건명	대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판격
판시사항	1. 불공정 법률행위의 성립 요건 2. 차임불증액 특약이 있는 임대차에서 사정 변경으로 인한 차임증액청구권이 인정되는지 여부(적극) 3. 임대기간 20년, 기간 만료시 10년간씩 기간 연장, 임료 매년 1원을 내용으로 하여 사실상 영구 무상사용을 보장하는 임대차계약이 체결된 사안에서, 불공정 법률행위 주장 및 차임증액청구를 모두 배척한 사례
판결요지	1. 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔, 또는 무경험을  이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서 약자적 위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데 그 목적이 있고, 불공정한 법률행위가 성립하기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두 구비 되어야 하는 것은 아니고 그 중 일부만 갖추어져도 충분하데, 여기에서 궁박이라 함은 급박한 궁박을 의미하는 것으로서 경제적 윈인에 기인할 수도 있고, 정신적 또는 심리적인 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박의 상태에 있었는지 여부는 그의 신분과 재산상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 제반 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하며, 한편, 피해 당사자가 궁박, 경솔, 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사 즉, 폭리행위의 악의가 없었다면 불공정 법률행위는 성립하지 않는다. 2. 임대차계약에 있어서 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평상 임대인에게 차임증액청구를 인정하여야한다. 3. 당사자 사이에 실직적으로 임차물의 영구적 무상사용을 보장하기 위하여 임대기간을 20년으로 하되, 기간 만료시 10년간씩 기간을 연장하고, 임대차기간 존속 중에는 임료로 매년 1원을 지급받기로 하는 내용의 차임 불증액 특약이 있는 임대차계약이 체결된 사안에서, 임대인의 불공정 법률행위 주장 및 사정변경으로 인한 차임증액청구를 모두 배척한 사례

 (3)임대물반환청구권

임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임차물의 반환을 청구 할 수 있으며, 이 경우 임차인에게 임대물의 원상회복을 요구할 수 있습니다.(민법 제615조  제618조 및 654조)

 

(4)그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리

임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못합니다.(민법 제624조)

2. 임대인의 의무

(1) 주택을 사용, 수익하게 할 의무

①임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용, 수익할 수 있도록 할 의무를 가집니다.(민법 제618조)

②임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용, 수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선 의무를 가집니다.(민법 제623조)

▶임대인은 주택의 파손, 장애의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않는다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다.

(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결)

사건명	대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결
판시사항	1. 계약의 합의 해지를 인정하기 위한 요건 2. 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대목적물의 파손, 장애의 정도 3. 1개의 청구 중 일부를 기각하는 제1심판결에 대하여 일방의 당사자만이 항소를 제기한 경우 항소하지 아니한 나머지 부분을 항소심에서 다시 인용할 수 있는지 여부(소극) 및 항소심의 심판대상이 되지 않은 부분의 소송 확정 시점
판결요지	1. 계약의 합의 해지는 당사자가 이미 체결한 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약으로서, 이를 인정하기 위하여는 계약이 성립하는 경우와 만찬가지로 기존 계약의 효력을 장래를 향하여 소멸시키기로 하는 내용의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는 것이고, 이러한 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 서로 객관적으로 일치 하여야 한다. 2. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용,수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장애가 생신경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손 쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해 할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하며, 이와 같은 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다. 3.그 채용 증거들에 의하면 원고는 2001. 10. 22. 제1심법원의 현장검증 당시 피고인에게 이 사건 여관의 열쇠를 건네주며, 여관을 명도하라고 하였으나 피로가 이 사건 임대차게약이 유효하게 존속함을 이유로 열쇠의 수령을 거부하자 2001. 11. 8. 피고에게 이 사건 여관을 명도한다는 취지가 담긴 내용증명 우편에 이 사건 여관의 열쇠를 동봉하여 이송한 후 이 사건에 있어서 임대차계약에서 정한 임대차기간은 2001. 4. 13. 부터 2003. 4. 13.가지 이므로 기고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 1억에서 위 임대차기간 동안의 연체차임 6,700만원을 공제한 나머지 3,300만원을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

▶임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결)

사건명	대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판격
판시사항	1. 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손, 장애의 정도 2. 임대인의 수선의무면제 특약시 면제되는 수선의무의 범위를 명시라지 않은  경우 수선의무 범위의 해석
판결요지	1.임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장애가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다. 2. 1항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 산한다 할 것이고 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.

 

(2)방해제거의무

주택임대차계약체결 후 임대인이 주택을 임차인에게 인도 하였으나 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 주택을 계속 사용, 수익하는 등 새로운 임차인의 주택의 사용, 수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해의 제거에 노력해야 합니다.

(민법 제 214조 및 632조 참조)

(3)임차보증금의 반환의무

임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금 반환할 의무가 있습니다.

(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결)

사건명	대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결
판시사항	1. 건물임대차에 있어서의 임차보증금의 성질 2.건물임대차보증금 반환채권에 대한 전부 명령의 효력범위
판결요지	1. 건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속 중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무 이행에 이르기까지 발생한 소해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하느 것으로서 임대차 종료 후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권일 발생한다. 2.임차보증금을 피전부채권으로하여 전부명령이 있을 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는  사유로서 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 건물임대차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 보증금채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다.

▶임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계가 있습니다.

(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결)

사건명	대법원 1997. 9. 28. 선고 77다1241, 1242 판결
판시사항	임대차계약이 종료된 경우의 건물명도의무와 보증금 반환의무의 상호 관계
판결요지	임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목저물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다.