주택 임대차 계약에서 전대차 제한 및 전대차

주택 임대차 계약에서 전대차 제한 및 전대차

1. 전대차의 제한

(1) 전대차의 개념

▣ 주택의 전대차란 임차인인 자기의 임차권에 기초하여 임차주택을 제3자에게 사용·수익하게 할 수 있게 하는 계약을 말힙니다.

▣ 계약 당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)입니다. 따라서 전대차계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나 임차인(전대인)과 임대인의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.

 

(2)

전대차의 제한

▣ 전대차계약은 임대인의 동의 여부와 상관없이 전대인(임차인)과 전차인(새로운 임차인) 당사자간의 계약으로 유효하게 승립합니다. 그러나 임차인은 임대인의 동의없이 임차물을 전대할 수 없으며, 이를 위반하는 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.(민법 제629조)

※임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승락을 얻지 않고 제3자에게 임차물을 사용·수익하게 한 경우에도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인은 자신의 동의없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은  전대차 및  그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있습니다.(대법원 2010. 6. 10, 선고, 2009다101275, 판결)

사건명	대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결
판시사항	[1] 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인’과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사 또는 대위 행사할 수 있는지 여부(한정 적극) [3] 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 민법 제629조에 의해 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극) 및 그 경우 제3자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부(적극) [4] 임대주택 임차인의 임차권 양도와 전대의 금지에 대한 예외사유의 하나로 구 임대주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에 정한 ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못한 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효한지 여부(소극) 및 그 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지·존속하는지 여부(소극)
판결요지	1] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다. [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다. [3] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다. [4] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는데, 구 임대주택법과 그 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고, 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다.

※임대인, 임차인 당사자간의 특약으로 전대차에 임대인의 동의가 필요하지  않는 것으로 하는 것은 유효합니다.

(민법 제652조)

2. 임대인의 동의가 있는 전대차

(1)전대차에 따른 법률관계

▣ 전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계

▶전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다.

▣ 임대인과 임차인(전대인)사이의 관계

▶ 임대인과 임차인의 관계는 전대차의 영향을 받지 않습니다. 즉, 임대인은 임차인에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다.(민법 제630조제2항)

▣ 임대인과 전차인 사이의 관계

▶ 전차인은 임대인에 대해 직접적인 의무를 부담합니다. 즉, 전차인은 전대차계약에 따른 전대인에 차임 지급 등의 의무를 부담하게 되는데, 이러한 의무를 일정한  전제 하에 직접 임대인에게 이행하면 임차인에 대한 의무는 면하게 됩니다. 그러나 전차인은 전대인에 대한 차임을 지급함으로써 임대인에게 대항할 수 없습니다.(민법 제630조제1항)

제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.

▶임대차 관계가 기간만료 등이 아닌 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리는 소말하지 않습니다. 따라서 전대차의 존속을  임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다.(민법 제631조)

제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

▶임대차계약이 해지의 통보로 종료되더라도 임차주택이 적법하게 전대 되었을 때에는 임대인과 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 효력이 생깁니다.(민법 제638조)

제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) ​①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. ②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다

▶전차인은 주택사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건, 임대인으로부터 매수하거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속한 물건에 대해서는 전대차의 종료 시에 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.

(민법 제647조)

(2)임차주택의 전대와 대항력

▣임차인이 이미 대항력을 취득한 후 임차주택을 전대한 경우

▶「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우, 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 불 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속합니다.

▣임차인이 대항력을 취득하지 않고 임차주택을 전대한 경우

▶임차인이 임차주택의 인도와 주민등록을 하지 않은 채로 임대인의 동의를 얻어 임차주택을 얻어 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친경우 임차인은 그 때부터 대항력을 취득합니다.

(대법원 1994. 6. 18, 선고 94다3155 판결)

사건명	대법원 1994. 6.18. 선고 94다3155 판결
판시사항	주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임대주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우 임차인이 대항력을 취득하는지 여부
판결요지	주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고, 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.

※「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대한 경우, 전차인은 원래의 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및 제8조제1항의 의해 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있습니다.

※대항력이란 임차인이 제3자 즉, 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.(주택임대차보호법 제3조1항)

※대항력의 요건은 임대차가 그 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날 대항력이 생깁니다.(주택임대차보호법 제3조제1항)

3. 임대인의 동의가 없는 전대차

(1) 전대차에 따른 법률 관계

▣전대인(임차인)과 전차인 사이의 관계

▶전대차계약은 전대인(임차인)과 전차인 사이에서 유효한게 성립하고, 전차인은 전대인에게 주택을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임 청구권을 가집니다.

▶전대인은 전차인을 위해 임대인의동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다.(대법원 1986. 2. 25. 선고, 85다카1812, 판결)

사건명	대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결
판시사항	임대인의 동의를 받지 아니한 임차권양도의 효력
판결요지	임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다.

▣임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계 

▶임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다.(민법 제629조제2항)

▣임대인과 전차인 사이의 관계

▶임대인의 동의 없는 임차주택의 전대는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 주택을 점유하는 때에는 임대인에 대해서는 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차주택의 반환을 청구할 수 있습니다.

(민법 제213조 및 제214조)

제213조(소유물반환청구권) 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

(2) 임차주택의 전대와 대항력

▣임차인이 임대인의 동의없이 임차주택을 전대하면, 원칙적으로 그 효력이 없으므로, 임차인이나 전차인은 임차주택의 전대를 가지고 제3자는 물론, 임대인에게 대항할 수 없습니다.

 

▣ 임차인이 대항력을 취득하였다고 하더라도 임차주택의 전대에 따른 전차인은 임차인의 대항력을 원용하거나 자신의 고유한 대항력을 취득할 수 없습닏. 이 경우 원래의 임차인도 제3자에게 전대함으로써 그 주택의 점유를 중단하였다면 대항력이 상실됩니다.

 

4. 주택 소 부분의 전대차

(1) 주택의 임차인이 그 주택의 소부분(극히 일부분)을 다른 사람에게 사용하게 할 때에는 다음과 같이  전대의제한, 전대의 효과 및 전차인의 권리의 확정에 관한 규정이 적용되지 않습니다.(민법 제632조)

▣임차인은 임대인의 동의를 얻지 않고 그 주택의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 수 있으며, 이 경우에도 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.(민법 제629조 참조)

629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

▣주택의 소부분의 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하지 않습니다.(민법 제630조제1항 참조)

제630조(전대의 효과)​ ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.

▣임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리가 소멸합니다.(민법 제631조 참조)

제630조(전대의 효과) ​①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.

※임대인, 임차인 당사간의 특약으로 주택 소부분의 전대차를  주택 전체의 전대차와 같이 취급하는 것은 유효합니다.

(민법 제652조 참조)

5. 민법에 따른 전세의 경우(전전세)

▣전전세란 「민법」에 따라 전세권자가 그 전세권의 범위 내에서 전세 목적물의 일부 또는 전부에 대해 제3자에게 다시 전세권을 설정해 준는 것을 말합니다;

▣전전세의 요건

▶전세권자는 설정해위로 전전세가 금지되어 있지 않는 한, 그의 전세권의 존속기간 내에서 전전세할 수 있습니다.

(민법 제306조)

제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

▶전전세권은 원전세권자와  전전세권자 사이에 전전세권 설정의 합의와 등기에 의해 성립합니다.(민법 제 186조)

제186조(부동산물권변동의 효력)​ 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

▶전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간 내이어야 합니다.(민법 제306조)

제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.

▶전제세의 경우에도 전세금을 지급해야 합니다. 전전세권은 원전세권을 기초로 하여 성립하는 것이므로, 전전세의 전세금은 원전세의 전세금을 초과할 수 없습니다.

 

▣전전세의 효과

▶전전세권이 설정되더라도 원전세권은 그대로 유지되나, 원전세권자는 전전세권에 의해 전한되는 한도에서 스스로 그 목적 부동산을 사용·수익할 수 없게 됩니다.

▶전전세권자는 그 목적 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있으며, 그 밖에 전세권자로서의 모든 권리를 가지게 됩니다. 다만, 원전세권설정자에 대해서는 아무런 권리의무를 가지지 않습니다.

▶원전세권자는 전전세를 하지 않으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대해 그 책임을 부담합니다.(민법 제308조)

제308조(전전세 등의 경우의 책임) 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담한다.

▶전전세권자는 전전세권이 소멸한 때에는 전전세권 설정자에게 목적물을 인도하고, 전세권 설정등기의 말소에 필요한 서류를 교부하는 동시에 전전세금의 반환을 청구할 수 있습니다.(민법 제317조)

제317조(전세권의 소멸과 동시이행) ​전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.

▶전전세권자는 전전세권설정자가 전전세금을 반환을 지체한 때에는 전전세권 목적물의 경매을 청구할 수 있습니댜.

(민법 제318조)

318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

▶이 경우 전전세권 목적물 전부에 대해 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 전전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다.(민법 제303조제1항) 다만, 이 경매청구권은 원전세권도 소멸하고 원전세권설정자가 원전세권자에 대한 원전세금의 반환을 지체하고 있는 경우에만 행사 할 수 있습니다.